La Junta de Andalucía está mandando notificaciones a los propietarios de viviendas turísticas en Cádiz capital, informándoles que se procede a la cancelación de su licencia turística VFT ya que contraviene la Legislación urbanística de la capital gaditana.
Es posible que estés confundido, ya que cuando solicitaste la licencia VFT cumplías los requisitos que se recogen en el Decreto 28/2016 de 2 de febrero, que se resumen en este post, y ahora el organismo que te la concedió, te dice que te cancela la licencia.
La razón es que la normativa turística no puede ir contra la legislación urbanística de la que es competente el Ayuntamiento de Cádiz. Es por eso que recientemente el Ayuntamiento ha comunicado a la Junta de Andalucía que ciertas viviendas turísticas no cumplen con la modificación del Plan general de ordenación urbanística de Cádiz.
Cómo afecta esta modificación del PGOU
Por un lado, ha supuesto la suspensión en toda la ciudad, por el plazo máximo de un año, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas que supongan la modificación del régimen urbanístico vigente y que sean relativas a la transformación y compatibilidad del uso de hospedaje en suelo residencial.
Además, en todo el casco histórico se impedirá la implantación de más viviendas con fines turísticos al considerarse que la presión turística está por encima de los porcentajes entendidos como óptimos.
En el caso de extramuros, la nueva regulación sí permitirá que cualquier finca pueda transformarse en hotel o apartamentos turísticos; pero limitará la creación de nuevas VFT a las plantas baja, primera y segunda de los edificios.
Qué viviendas turísticas se ven afectadas
Aquellas que obtuvieron la licencia VFT con posterioridad al 17/10/2022 (fecha en la que se realizó la modificación al PGOU) y que por tanto están incumpliendo la normativa urbanística de la ciudad.
¿Qué viviendas no están afectadas? Aquellas cuya licencia VFT se otorgaron con anterioridad al 17/10/2022, ya que esta modificación no tiene efectos retroactivos.
¿Cómo puede el ayuntamiento limitar el otorgamiento de las Licencias VFT?
Cortando el grifo en la obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO), que es una materia de su exclusiva competencia. Tener la LPO es uno de los requisitos necesarios e imprescindibles para la obtención de la licencia turística (VFT).
Recomendamos
A los propietarios que ya tienen una Licencia VFT y no aportaron en su momento la Licencia de Ocupación que la busquen y la aporten junto a la Escritura de propiedad y el documento que acredite la Referencia Catastral. Si no la tienen en su poder pueden solicitar una copia en la oficina de urbanismo del ayuntamiento o intentar obtenerla, siempre que cumplan con la normas del PGOU y su posterior modificación.
¿Es algo que solo está sucediendo en Cádiz?
No, este cambio normativo tendente a la protección de los centros históricos de las ciudades y el acceso a la vivienda a los residentes locales es algo que ya ha pasado en otras ciudades andaluzas como Sevilla, Málaga o Córdoba e incluso en Madrid, Santiago de Compostela o Barcelona. No es una moda, es un hecho.
¿Estoy solo o cuento con ayuda?
La Asociación AVVA ha interpuesto un Recurso Contencioso Administrativo frente a la Agencia de la Competencia y de la Regulación Económica de Andalucía contra la modificación del PGOU en Cádiz. Recurso que aún está en trámite y del que a fecha de hoy no hay una resolución.
¿Que puede hacer un propietario que ha recibido la carta de la Junta de Andalucía?
Puedes:
- Ganar tiempo presentando alegaciones contra el escrito de la Junta (tienes 10 días), de esta forma el expediente se paraliza. Luego contra la resolución de la Junta cabe interponer un recurso.
- Plantear un recurso contra la cancelación de la licencia VFT, contratando a un abogado con experiencia en este sector. Es posible que el abogado encuentre un defecto de forma, y ganes tiempo.
- No hacer nada y esperar la resolución del recurso que planteó la Asociación AVVA. Si se gana el recurso, puedes volver a dar de alta la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía..
- Asociarte a AVVA para hacer piña y lograr poder de negociación en la mediación con las autoridades
Ten presente que puedes hacer estas cosas, pero cabe la posibilidad de que el recurso no prospere y retiren las licencias VFT que no se ajustan al PGOU. Puedes ganar tiempo, pero si la vivienda incumple la norma urbanística, la licencia se cancelará.
¿Qué pasa si seguimos atendiendo las reservas sin la Licencia VFT?
Te arriesgas a que te pongan una multa de entre 2000€ y 18.000€. La inspección verifica si la vivienda tiene licencia y además está publicada en canales online de oferta turística. Si te han quitado la licencia y sigues ofreciendo la vivienda en los portales de alquiler vacacional puedes tener un problema.
Recuerda que no se sanciona que alquiles la vivienda, se sanciona que lo hagas a través de canales online de oferta turística.
¿Qué hago si tengo ya reservas para fechas futuras y me han cancelado la Licencia?
Tendrás que informar a los portales para que te ayuden a encontrar una solución.
¿Qué pasa si vuelvo a dar de alta la vivienda?
Si tienes una vivienda a la que le han cancelado la Licencia VFT y vuelves a solicitarla, el riesgo de que te pillen es alto y la multa más alta, ya que serías reincidente.
¿Si estoy en periodo de alegaciones puedo atender las reservas?
Si, ya que el proceso mientras la Junta de Andalucía responde a las alegaciones queda en suspenso. Pero existe el riesgo de que el ayuntamiento te sancione.
Buenas tardes, yo estoy en alegaciones con la Junta de Andalucía. Tengo reservas por medios de apps de alquiler vacacional. Ahora voy a interponer recurso de alzada. Puedo seguir alquilandolas? Me pueden multar? Gracias y saludos
Buenas tardes Maria Teresa, creo que debieras hablar con tu abogado y que él te asesore mejor. También puedes contactar con la asociación AVVA y que te den norte sobre el tema.