Cómo declarar los ingresos de un alquiler vacacional

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Te preguntas ¿cómo puedes declarar los ingresos de tu alquiler vacacional? En este post queremos ayudarte a resolver esa duda.

Los ingresos obtenidos por reservas en el alojamiento turístico siempre deben declararse. Si queremos evitar errores o «paralelas», lo ideal es contar con un asesor fiscal que nos ayude a hacer la declaración correctamente.

Recomendamos acudir a un asesor fiscal que te ayude a calcular el rendimiento neto

Una vez dicho esto, hay varios impuestos que pueden entrar en juego y que debemos conocer:

  • IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido
  • IAE, Impuesto sobre Actividades Económicas
  • IRPF, o más común mente conocido como Declaración de la Renta de las Personas Físicas.

IVA

Si prestamos servicios propios de la industria hotelera el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10como un establecimiento hotelero, por aplicación del art 91.uno.2. 2º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos.

Si no prestamos «Servicios Complementarios propios de la industria hotelera» puedes olvidarte del IVA

IAE

Hay tres posibles situaciones a tener en cuenta a la hora de encajar esta actividad económica (el alquiler de viviendas turísticas).

  • Si prestamos Servicios Complementarios propios de la industria hotelera, esta actividad se encuadra en el grupo 685 de la sección 1ª de las tarifas del IAE como «actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros». Por tanto los rendimientos que obtengamos tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas y tributan por este concepto.
  • Si alquilamos nuestra vivienda a una entidad mercantil o persona física que la explota y asume todos los riesgos de la explotación. La persona propietaria del apartamento desarrolla la actividad clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE, “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP”. Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01tributarán por cuota cero. Por tanto, los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna.
  • Si solo arrendamos la vivienda o parte de esta por periodos de tiempo sin prestar servicios propios del sector hotelero, la actividad se encuadra dentro del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera. Debiendo el titular de la actividad, en principio, darse de alta y tributar por el mismo. Sin embargo, los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01€ tributarán cuota cero.

Una vez que hemos encuadrado y clasificado nuestra actividad, no hay que olvidar que existen una EXENCIÓN muy interesante:

«Están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000€

No hay obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto (IAE) ni de tributar por el mismo si el importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000€

IRPF

Si tenemos una vivienda que alquilamos con fines turísticos y siempre que no prestemos servicios propios de la industria hotelera tributaremos por el rendimiento neto (Ingresos – Gastos) que obtengamos, que en el argot fiscal se llaman «rendimientos del capital inmobiliario».

La obligación de declarar estos rendimientos es el del titular de la vivienda, o del que tiene un derecho que le habilite para la cesión (ej: usufructuario).

¿Qué cantidades podemos entender como gastos?

El IBI, la comunidad, seguros de hogar, intereses de hipotecas, la tasa de basuras, los gastos o comisiones de los portales donde anunciamos la casa, la amortización del inmueble o de los enseres que haya en él e incluso los gastos de luz, agua, etc (Art. 23 Gastos deducibles y reducciones de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre).

Estos gatos se imputan en la parte proporcional al tiempo en el que se ha alquilado el inmueble. Salvo el gasto de la agencia o portal donde nuestra casa está anunciada, que se deducen en su totalidad.

Pongamos un caso práctico para aclarar el tema. Supongamos que tenemos una vivienda en alquiler vacacional cuyo valor catastral es de 75.000€, el coste de adquisición de la vivienda fue de 120.000€ y hemos obtenido unos ingresos en reservas por importe de 6.000€ durante los 6 meses que ha estado alquilada.

Estos 6.000€ serían el ingreso inicial para la declaración antes de restar los gastos relacionados con el alquiler. Vamos a quitar gastos:

  1. IBI: 500 Euros – 50% (6 meses de alquiler) = 250 Euros
  2. Intereses hipoteca: 1.000 euros al año – 50% = 500 Euros
  3. Gastos de comunidad: Total un año 600 Euros – 50% = 300 Euros
  4. Gastos agua y basuras: 800 Euros al año – 50% = 400 Euros
  5. Gasto muebles: 300 Euros al año – 50% = 150 Euros
  6. Gastos promoción apartamento: 200 Euros = 200 Euros (importe total)
  7. Otros (electricidad, gas e Internet): 1100 Euros – 50% = 550 Euros
  8. Gastos de la amortización*: 1800€ – 50% (la vivienda tuvo un coste de adquisición de 120.000 euros, descontando el valor del suelo: 120.000 x 3% =3600€).

Deducción total en gastos es de 4150€. El Rendimiento Neto, en principio, en de 1850€ (6000€-4150€).

Ten en cuenta que:

  • Puedes aplicar los gastos de amortización* que se contemplan en el Art 23.1- 4ºb) de Ley 35/2006, de 28 de noviembre IRPF: « la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo«.
  • La deducción de los intereses y demás gastos de financiación así como de los gastos de reparación y conservación se limita, como máximo, a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por la cesión de cada inmueble o derecho (importe del arrendamiento), y el exceso que no se pueda deducir un año se podrá deducir en los 4 años siguientes. 

No se aplica la reducción del 60% en el rendimiento neto resultante, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

¿Qué pasa con los meses en los que la casa no ha estado alquilada?

Aunque la casa no se alquile, existe la obligación de tributar por los días en los que ha estado libre para disfrute de sus dueños.

Esta cantidad se calcula aplicando el 1,1% del valor catastral de la vivienda o el 2% si la última revisión catastral se realizó antes de 1994 (Art. 85 Ley 35/2006, de 28 de noviembre)

En nuestro caso práctico la casa tiene un valor catastral de 75.000€ y si le aplicamos el 1.1% = 825€. Para los 12 meses del año. Como ha estado alquilada 6 meses, hay que dividir por 12 para calcular el importe mensual y multiplicarlo por los 6 meses en los que no hemos obtenido reservas. El importe a añadir como ingreso es 412.5€.

Referencia: 
Agencia Tributaria

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